Salg af andelsbolig: regler, pris og forløb

Hvor meget kan jeg sælge min andelsbolig for?

Du kan højst få maksimalprisen. Den består af tre dele:

• Andelens værdi. Foreningen beregner den ud fra sin formue, og den vedtages på den ordinære generalforsamling sammen med årsregnskabet.
• Forbedringer, som du eller tidligere andelshavere har lavet i boligen.
• Et tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand.

Har boligen særligt tilpasset inventar, kan det komme oveni.

Foreningen kan værdiansætte ejendommen på fire måder: til anskaffelsesprisen, efter en valuarvurdering, efter den seneste offentlige ejendomsværdi eller efter den offentlige ejendomsværdi reguleret med nettoprisindekset. Den sidste har været tilladt siden april 2024. Valuarvurderingen er klart mest udbredt. Ifølge Danmarks Statistik blev den brugt ved 72 % af alle salg af andelsboliger i andet kvartal 2026, og ved 87 % i Københavns Kommune.

Spørg din administrator eller bestyrelse om den aktuelle andelsværdi. Du må gerne sælge billigere end maksimalprisen, men aldrig dyrere. Maksimalprisen er et loft, ikke en garanti for, at nogen vil betale den.

Vurdering af andel før salg: forbedringer og løsøre

Forbedringer er det, der løfter boligen ud over almindelig vedligeholdelse, for eksempel et nyt køkken, et nyt badeværelse eller nye gulve. De værdisættes til det, de faktisk kostede, minus et fradrag for alder og slid. Har du selv lavet arbejdet, regnes det til svendeløn. Gem derfor fakturaer og kvitteringer.

Mange foreninger bruger ABF's forbedringskatalog til at afskrive forbedringerne, hvis de ikke selv har fastsat andet. Her afskrives køkkenskabe og bordplade over 20 år, hårde hvidevarer over 10 år, og massivt parketgulv og fliser i vådrum over 30 år. Almindelig afslibning og maling tæller ikke som en forbedring.

Vedligeholdelsesstanden kan give et tillæg, hvis boligen er særligt velholdt, eller et fradrag, hvis der er mangler. Løsøre, som møbler eller hvidevarer, der ikke er fast installeret, må du kun sælge til markedspris, og køberen kan frit sige nej tak.

Bestyrelsen skal godkende prisen, og mange foreninger bruger en vurderingsmand til forbedringerne. Er du, køberen og bestyrelsen uenige, afgør en voldgiftsperson prisen efter ABF's standardvedtægter. Omkostningerne fordeles efter, hvem der får medhold.

Hvem må du sælge til? Ventelister og fortrinsret

Det er ikke andelsboligloven, der bestemmer, hvem der står først i køen. Det gør foreningens vedtægter. Læs mere i Venteliste til andelsbolig. I ABF's standardvedtægter er rækkefølgen:

1. En, du bytter bolig med, din nære familie (børn, børnebørn, søskende, forældre og bedsteforældre) eller en, der har haft fælles husstand med dig i mindst det seneste år.
2. Foreningens interne venteliste, altså andelshavere, der gerne vil flytte inden for foreningen.
3. Foreningens eksterne venteliste.
4. En køber, du selv finder.

Vil du sælge din andelsbolig til familie, er det altså ofte muligt, selv om foreningen har en venteliste. Bestyrelsen skal stadig godkende køberen.

Har foreningen ingen ventelister, eller siger alle på ventelisterne nej tak, kan du frit vælge din køber. Vær opmærksom på 15 %-reglen: Sælger du mere end 15 % under den pris, boligen var udbudt til (uden løsøre), til en uden for familie- og byttegruppen, skal boligen først tilbydes ventelisterne igen til den lavere pris.

Er du flyttet, og har du ikke fundet en køber efter 3 måneder, kan bestyrelsen efter standardvedtægterne overtage salget og bruge en mægler for din regning.

Sælg selv eller med mægler?

Du behøver ikke en ejendomsmægler for at sælge en andelsbolig, og mange sælger selv, især i København. Af de andelsboliger i København og på Frederiksberg, jeg registrerede på FindAndel fra januar til august 2026, blev 4 ud af 5 slået op privat, de fleste i Facebook-grupper.

Vælger du en mægler, skal mægleren oplyse maksimalprisen, den tekniske pris, boligydelsen og foreningens lån, og udbudsprisen må ikke være højere end maksimalprisen. Ventelisterne går stadig forud. Mæglerens salær betaler du selv, typisk ved at det bliver trukket fra det beløb, du får udbetalt. Det må ikke lægges over på køberen, for så er det ulovlig overpris.

Se trin for trin i Sælg din andelsbolig uden mægler. Sælger du selv, så skriv et opslag med pris, boligafgift, energimærke, størrelse, antal værelser, adresse eller postnummer, og hvad prisen dækker: andel, forbedringer og eventuelt løsøre. Gode billeder og et par linjer om foreningen gør en stor forskel.

Hvad koster det at sælge en andelsbolig?

De fleste udgifter går til foreningens administrator:

• Gebyr til administratoren for overdragelsesaftale, prisberegning og afregning. Der er ingen lovbestemt grænse. Hos de administratorer, jeg har tjekket, lå gebyret i oktober 2026 på mellem ca. 7.500 og 20.000 kr., og nogle steder deler køber og sælger det. Det afhænger af vedtægterne og foreningens aftale med administratoren.
• Vurdering af forbedringer, hvis foreningen bruger en vurderingsmand. Typisk nogle tusinde kroner.
• El- og VVS-tjek, hvis vedtægterne kræver det. Det er ikke et lovkrav ved andelsboliger, men nogle foreninger har det.
• Mægler, hvis du bruger en.

Dine egne udgifter må ikke lægges over på køberen.

Har du selv boet i boligen, er fortjenesten ved salget normalt skattefri. Se reglerne på skat.dk.

Sådan foregår salget, trin for trin

1. Meld salget til bestyrelsen eller administratoren. Bed om prisberegningen og nøgleoplysningsskemaerne. Foreningen skal levere dem inden for 10 arbejdsdage, men for skemaet om selve salget løber fristen først, når dine forbedringer er dokumenteret eller vurderet.
2. Få forbedringer og løsøre opgjort, og få prisen godkendt af bestyrelsen.
3. Tilbyd boligen i den rækkefølge, vedtægterne siger: bytte og familie, intern venteliste og ekstern venteliste.
4. Find selv en køber, hvis ingen på ventelisterne vil købe.
5. Giv køberen dokumenterne før aftalen: vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referatet fra den seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære, vedligeholdelsesplan (hvis foreningen har en), energimærkning, nøgleoplysningsskemaerne, en erklæring om væsentlige ændringer siden skemaerne (hvis der er nogen) og ministeriets vejledning om maksimalpris og overpris.
6. Skriv overdragelsesaftalen. Den skal være skriftlig og godkendes af bestyrelsen. Køberen har 6 hverdages fortrydelsesret.
7. Køberen betaler til foreningen, ikke til dig. Efter standardvedtægterne senest 5 hverdage før overtagelsen.
8. Overtagelse og mangelsgennemgang. Køberen kan gøre indsigelse om mangler inden for 8 dage, og foreningen kan holde et beløb tilbage, til det er afklaret.
9. Du får pengene. Foreningen trækker sine egne tilgodehavender fra, betaler dine panthavere, for eksempel din bank, og derefter dig. Efter standardvedtægterne sker det senest 10 hverdage efter overtagelsen, men din administrator kan have en anden frist.

Hvornår skal du sætte din andel til salg?

Andelsværdien bliver typisk vedtaget én gang om året på den ordinære generalforsamling. Følger foreningens regnskabsår kalenderåret, ligger den oftest i foråret. Ved du, at værdien vil stige eller falde, kan det betyde meget, om du sælger før eller efter. Spørg bestyrelsen, hvad de forventer.

Der kommer færrest nye andelsboliger til salg om vinteren, især i december. Sætter du din bolig til salg der, er der færre andre at konkurrere med. Se tallene i Andelsboligmarkedet 2026 i tal.

Overpris og penge under bordet

Det er strafbart at tage mere end maksimalprisen, også hvis køberen selv tilbyder det. Sælger kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder, og det samme gælder en mægler eller rådgiver, der hjælper til. Køberen bliver ikke straffet og kan kræve overprisen betalt tilbage, også efter handlen er gennemført. Der er ingen bagatelgrænse.

Overpris kan også være skjult, for eksempel som en for høj pris for løsøre, eller ved at køberen betaler dine udgifter til mægler eller administrator.

Ofte stillede spørgsmål