Andelskronen: hvad er den, og hvordan beregnes den?

Hvordan beregnes andelskronen?

Formlen er:

Andelskrone = (ejendommens værdi + øvrige aktiver - gæld) / summen af de oprindelige indskud

Et eksempel med runde tal:

Har du et indskud på 25.000 kr., er din andel 25.000 × 80 = 2.000.000 kr. værd. Maksimalprisen for din bolig er så de 2 mio. kr. plus dine forbedringer og et tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand.

I Erhvervsstyrelsens modelregnskab for andelsboligforeninger er andelskronen 146,21 og kaldes "værdi pr. indskudt andelskrone". Andelskronen bliver også kaldt kursen på andelen, men det er ikke et juridisk begreb.

Hvem fastsætter andelskronen?

Bestyrelsen lægger andelsværdien frem sammen med årsregnskabet, og generalforsamlingen vedtager den. Den gælder normalt frem til næste ordinære generalforsamling. Bliver foreningens økonomi væsentligt dårligere i mellemtiden, skal bestyrelsen sætte værdien ned.

Giver vedtægterne mulighed for det, som ABF's standardvedtægter gør, kan generalforsamlingen vælge at holde en del af formuen tilbage som reserve. Så bliver andelskronen lavere end den beregnede, men foreningen har en buffer, hvis ejendomsværdien falder.

Hvor finder jeg andelskronen?

Loven kræver, at årsregnskabet har en note med andelens værdi, og nøgleoplysningsskemaet viser andelsværdien pr. m². Selve tallet "andelskrone" er ikke et lovkrav, men mange foreninger skriver det i regnskabet. Finder du det ikke, så spørg bestyrelsen eller administratoren.

Hvad er andelskronen i 2026?

Der findes ingen offentligt tilgængelige gennemsnit for andelskronen. Danmarks Statistik offentliggør i stedet et prisindeks for andelsboliger, som steg 6,3 % på et år frem til andet kvartal 2026. Se flere tal i Andelsboligmarkedet 2026 i tal.

Et gennemsnit ville heller ikke sige meget, for andelskroner kan ikke sammenlignes på tværs af foreninger.

Hvorfor kan man ikke sammenligne andelskroner?

Indskuddet blev fastsat, da foreningen blev stiftet, og det varierer meget fra forening til forening. En forening stiftet i 1980 med små indskud kan have en andelskrone på flere hundrede, mens en nyere forening med store indskud kan have en andelskrone på 2. Det siger intet om, hvilken bolig der er billigst.

Nogle foreninger fordeler desuden formuen efter areal eller andre fordelingstal i stedet for efter indskud. Så giver andelskronen slet ikke mening som mål for den enkelte bolig, og værdien er i stedet en pris pr. m².

Hvad skal jeg sammenligne i stedet?

Brug nøgleoplysningsskemaerne. De har de samme tal for alle foreninger:

• Maksimalprisen for boligen.
• Andelsværdien pr. m². Hvad andelene i foreningen i gennemsnit er værd pr. m².
• Den tekniske andelsværdi pr. m². Andelsværdien plus foreningens gæld minus omsætningsaktiver pr. m². Den viser, hvad boligen reelt koster, når gælden er med.
• Boligafgiften pr. m². Foreningens gennemsnitlige boligafgift pr. m² om året. Din egen boligafgift pr. måned står i skemaet for boligen.
• Værdiansættelsesprincippet. Om ejendommen er værdisat efter valuarvurdering, offentlig vurdering, indekseret offentlig vurdering eller anskaffelsespris.

En lav pris for andelen kan betyde, at foreningen har meget gæld, som du betaler af på over boligafgiften. Se hele tjeklisten i Køb af andelsbolig: det skal du tjekke.

Hvad får andelskronen til at stige eller falde?

• Ejendommens værdi. En ny valuarvurdering eller en ny offentlig vurdering kan flytte andelskronen meget.
• Gælden. Når foreningen afdrager på sine lån, stiger nettoformuen.
• Renteswap. Har foreningen en renteswap, svinger dens værdi med renten, og den indgår i formuen.
• Reserver. Generalforsamlingen kan vælge at holde mere eller mindre tilbage.
• Årets resultat. Overskud øger formuen, og underskud trækker den ned.

Ofte stillede spørgsmål