Valuarvurdering af andelsbolig: pris og regler

Hvad er en valuarvurdering?

Andelsboligloven giver foreningen fire måder at værdiansætte ejendommen på: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, den seneste offentlige ejendomsværdi eller den offentlige ejendomsværdi reguleret med nettoprisindekset. Valuarvurderingen er den mest udbredte.

Valuaren vurderer ejendommen, som om den var en udlejningsejendom, der blev solgt til en investor. Det er altså ikke prisen på tilsvarende ejerlejligheder, der bestemmer værdien. Valuaren regner med, at andelshaverne bliver boende som lejere, og beregner værdien ud fra det afkast, en investor kan forvente. Lejen må højst sættes til den lovlige leje, og forbedringer i den enkelte bolig tæller ikke med.

Valuaren skal have en diplomuddannelse i vurdering, mindst 2 års relevant erfaring og en ansvarsforsikring på mindst 5 mio. kr.

Hvorfor bruger de fleste foreninger en valuarvurdering?

Fordi den typisk giver en højere værdi end den offentlige vurdering. De offentlige ejendomsværdier, foreningerne kan bruge, er fra 2012, og i en undersøgelse fra ministeriet i 2021 lå de i gennemsnit på 60 % af valuarvurderingen.

Ifølge Danmarks Statistik byggede 72 % af salgene af andelsboliger i andet kvartal 2026 på en valuarvurdering. I Københavns Kommune var det 87 %. I 2015 var tallet for hele landet 30 %.

Hvor gammel må en valuarvurdering være?

En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel, når den bruges til at fastsætte andelsværdien. Det svarer til tre ordinære generalforsamlinger i træk. Reglen gælder siden 15. april 2024. Før da var grænsen 18 måneder.

Der er to undtagelser at kende:

• Fastfrosne vurderinger. En forening, der havde en gyldig valuarvurdering den 1. juli 2020, må blive ved med at bruge den uden tidsgrænse, indtil den vælger en ny.
• Faldende værdier. Er ejendommens værdi faldet væsentligt siden vurderingen, kan den ikke længere bruges, selv om den er under 42 måneder gammel.

Hvor ofte skal foreningen have en ny valuarvurdering?

Der er ikke noget krav om en ny vurdering med faste mellemrum, ud over at den højst må være 42 måneder gammel, når den bruges. I praksis får mange foreninger en ny mindst hvert tredje år i forbindelse med årsregnskabet, og nogle gør det hvert år.

Det er bestyrelsen, der bestiller vurderingen, og generalforsamlingen, der vedtager andelsværdien. Den enkelte andelshaver kan ikke kræve en ny valuarvurdering, men kan stille forslag om det på generalforsamlingen.

Hvad koster en valuarvurdering?

Prisen afhænger af ejendommens størrelse. ABF skriver, at den ofte koster mellem 10.000 og 30.000 kr. Store ejendomme og ejendomme med erhverv kan koste mere.

Foreningen betaler, så udgiften deles i praksis af alle andelshaverne over boligafgiften.

Vurdering af andel før salg: det kan du selv gøre

Skal du sælge, kan du ikke selv få valuarvurderet din andel. Valuarvurderingen gælder hele ejendommen og bestilles af foreningen. Det, du kan få vurderet, er din egen bolig:

• Andelsværdien får du oplyst af bestyrelsen eller administratoren. Den er din andel af den værdi, generalforsamlingen har vedtaget.
• Forbedringer og vedligeholdelsesstand opgør du selv, og mange foreninger lader en vurderingsmand vurdere dem. Hvem der betaler, står i vedtægterne, men ofte er det sælgeren. Bolius anslår 3.000-7.000 kr.

Der findes en sjælden undtagelse: Har hverken vedtægterne, generalforsamlingen eller foreningens praksis valgt en værdiansættelsesmetode, kan sælgeren vælge en og selv betale for en valuarvurdering. Den gælder stadig hele ejendommen.

Læs, hvordan maksimalprisen bliver regnet ud, i Salg af andelsbolig: regler, pris og forløb, og hvordan andelsværdien bliver fordelt, i Andelskronen: hvad er den, og hvordan beregnes den?.

Nye regler for valuarvurderinger

• 2020: Foreninger med en gyldig valuarvurdering den 1. juli 2020 fik lov til at fastfryse den. Det skete, fordi ministeriet ventede, at nye regler samme år om lejeforhøjelser efter gennemgribende forbedringer ville trække valuarvurderingerne ned.
• 2024: Valuarvurderinger må være op til 42 måneder gamle i stedet for 18, og foreningerne kan bruge den offentlige ejendomsværdi reguleret med nettoprisindekset.
• 2025: Ministeriet udsendte en ny vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger.

Kan man klage over en valuarvurdering?

Der er ingen klageinstans for valuarvurderinger. En vurdering kan prøves ved domstolene, typisk i en sag om overpris ved boligretten. Domstolene har tilsidesat vurderinger, hvor valuaren ikke opfyldte kravene, hvor vurderingen ikke var begrundet, eller hvor ejendommens værdi var faldet væsentligt. I en sag fra Højesteret i 2019 måtte en sælger betale 1,1 mio. kr. tilbage til køberen.

Ofte stillede spørgsmål